论房屋转租的合同效力

作者：王科峰 叶涛 来源：法邦网 发布时间：2010-12-8 11:57:24 点击数：
导读:一、问题的提出随着社会的发展，房屋租赁市场已经发展成为一个非常繁忙的市场。但是遗憾的是，这个市场并未建立或演化出一个比较规范的市场秩序。其中，房屋转租的问题是一个非常棘手的问题。一方面，房屋的转租大…

 

        一、问题的提出
       随着社会的发展，房屋租赁市场已经发展成为一个非常繁忙的市场。但是遗憾的是，这个市场并未建立或演化出一个比较规范的市场秩序。其中，房屋转租的问题是一个非常棘手的问题。一方面，房屋的转租大量存在，通过在google、百度、bing等搜索引擎搜索“转租率”，可以发现房屋转租率已经远远超过50%；而另一方面，这些转租合同效力却非常不稳定，通过在“北大法宝”等数据库搜索转租相关的案件，可以看到绝大多数的转租合同都被认定无效，次承租人承担了合同无效的风险。本文从北京市盈科律师事务所王科峰律师代理的一个案例入手，分析现在转租市场中的法律问题，提出一些法律建议。
        二、案情简介 
       北京甲公司经营管理的地下室位于一大厦下。王某从该大厦产权人甲公司处租得该地下室，租赁期限为15年。王某与甲公司所签订的最初的租赁合同中写明，王某不得擅自转让地下室。王某用该地下室开设一招待所供旅客住宿。王某经营6个月后，王某与张某签订一份委托经营合同，合同约定王某将地下室的经营权转让给张某，张某全面负责房屋的经营，取得经营的全部收益与分担风险，王某此后不再与该地下室有任何关系。后张某又与李某签订类似的经营权转让合同。三年后，甲公司以王某违约为由，强行将向李该地下室收回，租赁给田某。李某在地下室被甲公司收回后，以合同未到期，要求退还所未使用期间的租金，并要求赔偿损失，将张某诉至法院。法院认为，张某的行为系无权转租，合同无效，按照合同无效的相关规定进行了判决，判决张某退还剩余期限的租金。后张某转而将王某以同样的理由起诉至法院，法院依葫芦画瓢，同样认定王某的行为系无权转租，合同无效，做出了类似的判决。
        三、案件评析
        在这个案件中主要存在两个问题，这两个问题都是在法律实务过程中经常出现的典型问题。其一是对合同性质的认定，其二是转租合同的效力问题。
        虽然对于转租合同的效力问题多有争议，不少专家、学者认为转租合同并不属于《合同法》中所规定的“无处分权的人处分他人财产”的行为，转租合同是有效的合同。但是在现实判决中，转租合同多被认定无效，次承租人不得不承受合同效力不稳定的风险。这样一个现实也就让一些转租当事人，特别是商事转租中的当事人，企图通过订立“经营权转让”等类似的合同来达到合法转租的目的。此类行为还常在企业间借贷中出现。在《合同法》出台后，就有不少专家、学者理论上认为企业间的借贷合同是有效的合同，但是这样一个观点并没有体现在现实的判决中。在现实中，也多有当事人通过签订有保底条款的合伙协议等方式，想要实现借贷的目的。无论是在转租情形下，还是在借贷情形下，当事人这种努力多为徒劳。在法院，这些合同会根据当事人的实际履行情况来认定合同的性质，确定所需适用的法律。具体在此案中，当事人虽签订经营权转让合同，但当事人之间的行为正是对该地下室的占有、使用、收益权利的转让，故被认定为转租合同。
         在转租合同效力的问题上，很多专家、学者都在论证未取得出租人同意的转租合同在我国《合同法》体系下并非一定是无效的。他们的观点一般有：转租行为是债权的负担行为，而合同法所规定的“无处分权的处分”是物权行为，因此转租并不属于“无处分权的处分”；转租行为中，承租人只将自己对出租人的权利转让给次承租人，承租人依然依照租赁合同对出租人负担全部的责任，转租行为其实是债权转让行为；《合同法》只是说经出租同意，承租人可以转租，但是并没有明确规定未经出租人同意的转租一定是无效的，且《合同法》只是赋予了出租人解除权，在最高法院颁布的有关房屋租赁合同的司法解释中，该项解除权又被限定在6个月内，可以推出，至少在出租人解除合同之前，转租合同是有效的。但是无论观点如何，此类合同一般都会被认定无效，原因大概有如下两个：首先，随着法律知识的普及，网络上标准租赁合同的广泛存在，越来越多的出租人，在出租合同签订之时就明确约定不可转租；此次，在具体的案件中，出租人一般都会先解除出租合同，向次承租人主张房屋的归还之后，才出现次承租人向承租人主张权利，要求认定次承租合同的效力。即使是最强力支持转租合同效力不需要出租人确认的学者，也同意出租人与承租人约定不可转租，或出租人按照法律规定已经解除原租赁合同时，转租合同将处于非常尴尬的境地。此案中，法官的观点认为既然最初的出租人与承租人约定了不可转租，那么之后的转租合同因没有转租权而归于无效。
        学者支持转租合同的有效性并非只是为了逻辑的严谨，而是为了实现一定的社会价值。具体而言，随着现代社会的发展，转租现象大量存在，特别是在房屋的转租，更是大量存在。认定转租合同的无效，是为了保护出租人的权利的安全。认定转租合同的有效，则是维护交易的安全。在现代社会，敏锐的学者发现，大量的房屋租赁合同，由于房屋自身的性质，其安全性并不需要特殊的保护，而房屋租赁业已经发展为一个非常繁荣的行业，允许房屋的转租有利这个市场的健康发展。
 笔者依据现在转租市场、以及大量转租案件的现实情况得出如下推论：如果仅仅是认定未经出租人同意的转租合同是有效的，在现在的情况下，由于当事人通常通过约定限制转租人，或者出租人先行通过解除权解除出租合同，绝大多数转租合同依然会被认定为无效合同。
        笔者认为，至少在房屋租赁方面，有必要给予承租人相应的转租权。除非合同有特别约定，出租人不能依据承租人未经同意的转租，而解除原租赁合同。即使当出租人与承租人约定了不可转租，承租人的转租也只是一种违约行为，并不导致转租合同的无效。
                                                                               
                                                                                                                                  2010-11-17
 
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