房屋转租纠纷中次承租人诉讼地位及权益保护问题_中华法务网

房屋转租纠纷中次承租人诉讼地位及权益保护问题

作者:王元华 来源:中华法务网 发布时间:2013-6-27 10:34:31 点击数:
导读:房屋租赁关系的本质在于承租人以支付租金为对价,换取对租赁物的使用权和收益权,将承租房屋转租也可视为承租人对租赁物交换价值进行收益的方式。但由于出租人与次承租人之间并无直接的合同关系,次承租人对租赁物的使…

房屋租赁关系的本质在于承租人以支付租金为对价,换取对租赁物的使用权和收益权,将承租房屋转租也可视为承租人对租赁物交换价值进行收益的方式。但由于出租人与次承租人之间并无直接的合同关系,次承租人对租赁物的使用、收益可能会对租赁物所有人的权益造成损害,法律上也应对承租人的转租行为进行规范。


  我国《合同法》第224条对转租采取限制主义的立法模式,将承租人的转租是否经出租人同意,而分为合法转租与非法转租。亦是取得出租人同意的转租为合法转租,未经出租人同意的转租为非法转租。虽然出租人同意与否不影响转租合同的效力,但次承租人的租赁权直接受到出租人意志的影响:在出租人终止租赁合同时,次承租人不能以其租赁权对抗出租人的物上请求权。在非法转租的情形下,如出租人认为非法转租不符合其利益或对其利益有所损害时,出租人可以依据《合同法》第224条或第219条的规定,通过解除租赁合同来终止租赁物上的转租关系。租赁权虽有物权化的倾向,然其本质仍是债权,根据《物权法》第34条的规定,在出租人为租赁物的所有权人的情形下,租赁关系终止后,次承租人对租赁房屋的占有转为无权占有,出租人可基于所有物的返还请求权要求次承租人返还租赁房屋。并且,因出租人与次承租人之间无合同关系,对于次承租人主张出租人对其承担责任的请求,不会得到法院的支持。


  笔者认为,由于次承租人的租赁权是建立在承租人的租赁权基础之上,在租赁合同被撤销或确认无效后,承租人的租赁权消灭,次承租人的租赁权也失去存在的基础。同时,根据《合同法》第51条的规定,转租合同转为效力待定。如果出租人对转租合同予以追认,转租合同在出租人与次承租人之间继续履行;如果出租人拒绝追认转租合同,则转租合同为无效合同。为此,承租人对租赁合同被撤销或无效有过错的,次承租人可依据《合同法》第42条、第58条的规定,请求承租人承担因转租合同无效而产生的缔约过失责任。由于在房屋转租的情形下,存在租赁合同与转租合同两个法律关系,依合同相对性原则,纠纷的处理应围绕两个合同分别进行。另根据最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定的“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除,出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持”。在出租人与承租人之间的租赁合同纠纷中,如涉及合同的解除或房屋的腾退,为彻底解决纠纷和减少诉累,可将次承租人作为被告或无独立请求权的第三人参与诉讼,要求次承租人履行房屋腾退义务。如次承租人的人数过多,且各方的利益也不同,则不宜追加次承租人为第三人,而另行诉讼解决。

 

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