约定五年后过户经适房 却因低于政府回购价没买成

买经适房耍小聪明 悬！

　　约定五年后过户经适房 却因成交价低于政府回购价没买成

　　争议案件

　　约满五年卖经适房

　　房主反悔被判驳回

　　家住北京的李先生于2008年经中介公司居间介绍，将其名下的一套经济适用房卖给了在京工作的王先生，当时房本还不满五年。双方在补充协议中约定：自契税票日期届满五年后两周内办理产权过户手续。该房屋总价款为90万元，合同签订后，王先生依约支付了全部购房款。李先生收到房款后，将房屋交付给王先生居住。

　　终于等到了契税满五年的日子，王先生依约通知李先生去办理过户手续，却不料因为房价飞涨，李先生非但不配合办理过户手续，还称国家有规定，经济适用房不满五年不能上市交易，双方签订的买卖合同无效，要求王先生立即腾退房屋！

　　双方为此僵持不下。2010年，李先生一怒之下将王先生告到仲裁委，要求依法确认双方签订的买卖合同无效，但其全部仲裁请求都被仲裁委驳回了。李先生不服，又向北京市第二中级人民法院提出撤销仲裁裁决的申请。但法院经过审理，也裁定驳回了李先生的申请。

　　依判去房管局过户

　　却被告知无法办理

　　拿到中院裁定后，李先生便约王先生一同到房管局过户，可没想到房管局工作人员告知：政府相关部门没有明确表示放弃回购，暂时无法办理过户。李先生愈发想不明白，卖给王先生房子，政府部门怎么还要回购呢？就种种疑问，李先生咨询了北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松。

　　(文中当事人为化名)

　　号脉开方

　　先核实政府相关部门是否放弃优先回购权

　  双方买卖合同的标的是经济适用房。依据我国《经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。此类房屋在上市交易时，政府是享有优先回购权的。

　　原则上，经济适用房上市交易的价格不能低于政府回购的价格，否则政府可以优先回购。在实践中，经济适用房进行买卖，出卖人需要到政府行政部门办理相关审批手续，其中就包括政府行政部门是否进行回购的手续。

　　本案中，买卖合同被法院依法认定有效，但政府相关住房保障部门并未明确表示放弃优先回购权。律师认为，在这种情况下，房管局暂时不为双方办理过户手续是正确的。李先生应首先到政府相关部门核实，政府相关部门是否放弃优先回购权。

　　相关部门不放弃回购 双方可协商变更价款

　　咨询律师后，李先生约王先生一同到该房屋所在区的住房保障服务中心，申请征询该部门是否优先回购诉争房屋的事宜。

　　2011年7月，该区住房保障部门出具证明：“李先生所购房屋契税已满五年，该房以2万元每平方米的价格上市交易，该区住房保障管理部门放弃对该套房屋的优先回购权。如低于此价格，该区住房保障管理部门将优先回购该套房屋。”

　　因为买卖双方签订合同是在2008年，当时的实际成交价远远低于现在的政府回购价。如果双方按实际成交价进行交易，该区住房保障管理部门将优先回购该房。这令李先生再次犯难。

　　律师看完证明后提出，目前双方的实际交易价格低于政府的回购价，鉴于此种情况，双方可签订补充协议，协商变更合同价款。原则上只要每平方米的实际交易价格不低于20000元，双方即可办理过户手续。

　　随后，李先生找到王先生商议变更合同价款，要求王先生支付差价款，但被王先生拒绝了。“我们双方早就签订了买卖合同，而且该合同被依法认定有效，现在因政府回购价上涨办不了过户，并非我的原因造成的。”因此，王先生不同意支付差价款。

　　对合同价款有争议 合同无法继续履行

　　没过几天，李先生突然收到了法院的传票！原来，王先生将李先生告上法庭，要求其继续履行合同，配合办理过户手续。“不是我不配合，是政府要回购呀！”李先生焦急不已。

　　对此律师认为，目前，双方对于买卖合同价款变更无法达成共识，合同已经无法履行下去。双方买卖的是经济适用房，经济适用房属于我国具有保障性质的政策性住房。虽然双方在补充协议中约定“自取得契税完税证明之日起满五年后两周内，办理诉争房屋的所有权转移登记手续”，但按照双方买卖合同中约定的成交价款，政府相关部门将优先回购该套房屋。

　　“截至目前，双方就变更合同价款无法达成一致。”律师说：“因此，合同在客观上已经不能履行，合同目的已无法实现。依据我国《合同法》的相关规定，李先生可以向人民法院请求解除双方签订的买卖合同。”

　　判决结果

　　解除双方签订的

　　买卖合同及补充协议

　　王先生起诉继续履行合同后，李先生提起了反诉，请求解除双方签订的买卖合同及补充协议，并要求腾退房屋。

　　法院经过审理，最终判决解除双方签订的买卖合同及补充协议，李先生于十日内返还全部购房款，王先生于收到返还的购房款后三十日内将诉争房屋腾退交还李先生。

　　律师提示

　　看似规避国家政策

　　实可能损害买方利益

　　在此律师特别提醒大家：如果购买经济适用房不满五年，是不允许上市交易的，但是实践中很多已购经济适用房的房主可能由于各种原因，提前将房屋卖出，约定“五年后过户”。“这种做法看似规避了国家政策，但实际上很可能会损害买受人的利益。”

　　由于付款、交房的时间与过户时间相距较远，加之房屋价格波动，待过户时房屋的实际成交价已经远远低于政府回购价，如果双方对于合同价款变更不能协商一致，那么合同很有可能无法继续履行。因此，购买经济适用房时要认真审核，审慎购买，不要待日后追悔莫及。