新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案评论

一、案情与判决        

1998年10月19日，新宇公司与冯玉梅签订商铺买卖合同，并经登记。冯购买了新宇公司开发的时代广场第二层的一间商铺，付清款，交付使用，但一直未办房屋产权过户登记手续（合同约定交付后3个月内双方共同办证）。时代广场建筑物系商业用房，地下一层、地上六层，地上第1、2、3层约6000 m²的部分区域，被分割成商铺出售，其他面积归新宇公司自有。新宇公司将自有房屋租赁给嘉和公司经营一段时间后停业，后一购物中心又在此开业，2002年也停业。两次停业，使购买商铺的小业主经营困难，部分小业主要求退房退款。新宇公司股东更换后，决定改变经营方式和方向，将原来的市场铺位式经营改为统一经营，拟对时代广场重新布局，为此陆续与大部分小业主协商解除了商铺买卖合同，只剩下冯玉梅和邵姓业主不同意回收。2003年3月17日，新宇公司致函冯玉梅，通知其解除合同。27日，新宇公司拆除了冯所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。6月30日再次致函，冯仍不同意解除合同。由于冯、邵两户坚持不退商铺，新宇公司不能继续施工，6万平方米建筑面临闲置风险，新宇公司起诉冯玉梅，认为上述情形构成情势变更，请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同，被告将所购商铺返还给原告，以便原告能够完成对时代广场的重新调整。原告除向被告退还购房款外，愿意给予合理的经济补偿。被告答辩称，原告请求解除商铺买卖合同，没有法律依据，应当驳回诉讼请求。

南京玄武区法院确认本案的争议焦点是：商铺买卖合同应当继续履行还是应当解除？如果解除，应当在什么条件下解除？法院认为，合同有效，冯玉梅履行了付款义务。但在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意见。冯玉梅要求继续履行合同违背广大业主的意愿，影响物业整体功能的发挥。并认为商铺经营条件变化，难以盈利，冯要求继续履行实非其本意。考虑到时代广场位于闹市区，现在仅因2户业主而被闲置，不仅使双方利益受损，且造成社会财产的极大浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管当事人双方之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。新宇公司同意在合同解除后，返还购房款、赔偿增值款外，再给补偿款48万元，足以使冯的现实既得利益不因合同解除而减少，应予确认。2004年4月30日法院判决，（1）商铺买卖合同予以解除；（2）双方各自返还商铺和价款；（3）赔偿被告商铺增值款163516元；（4）赔偿给被告违约金及其他损失48万元等。受理费、评估费由新宇公司负担。

冯玉梅不服原判提起上诉称，一审已认定合同有效，在当事人未协商解除、不存在法定解除下，仅凭一方提出的履行合同会对其重新规划布局造成影响为由，判决解除合同，于法无据。一审为维护新宇公司的商业利益、公司利益、通过司法程序强制解除是错误的。另外，一审法院在没有当事人请求下判决退款、赔偿违法。因此，一审判决适用法律不当，请求撤销原判，改判继续履行，办理过户手续。被上诉人答辩称，一审依照合同法第5条、第6条作出解除双方合同的判决正确。本案诉争的房屋已被拆除，事实上无法继续履行合同。二审应当维持原判。

二审法院认为，双方争议焦点是：(1)一审判决解除合同是否正确？(2)在权利人没有提出请求的情况下，一审在解除合同的判决中一并判决义务人给权利人赔偿是否符合程序？二审认为，所签订商铺买卖合同合法有效。新宇公司在约定的期限内未办理产权过户手续已构成违约，又在合同未依法解除的情况下，将2B050商铺的玻璃幕墙及部分管线、设施拆除，亦属不当。从合同法第107条的规定，当违约发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，但是当其也不能实现合同目的时，就不应将其作为承担责任的方式。合同法第110条第2项规定：“履行费用过高”等，不适用继续履行。履行费用过高，可以根据履行成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。本案中，如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以其63万方米的建筑面积来为冯玉梅的22.50平方米的建筑面积提供服务，支付的履行费用过高；而在63万元平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22.50平方米的商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。一审衡平双方利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。冯玉梅关于继续履行合同的上诉理由不能成立。考虑到冯玉梅没有任何违约行为，一审在判决解除合同后，一并判决返还价款等，虽不是应冯玉梅要求，但有利于公平合理解决纠纷，也使当事人避免了诉累，并无不当。在二审中，新宇公司愿给冯玉梅增加20万元赔偿，应当允许。2004年9月6日，二审法院依照民诉法第153条第1款第1项的规定，判决维持判决的第一、二、三项，变更第四项，赔偿68万元等。二审诉讼费由新宇公司承担。

二、点评 

本案例能在最高法院公报上刊出，可能认为其有一定的典型性。笔者认为它对于合同法第96条行使合同解除权的规定具有负面影响。

本案的不动产买卖合同中，新宇公司作为违约方、债务人，以情势变更为由，起诉守约方、债权人冯玉梅，向法院请求解除合同。一审法院反而审查被诉方、债权人的反驳意见和理由，认为债权人行使权利——要求继续履行，受其他商铺业主整体意志的限制，为衡平双方当事人利益，适用合同法第5条、第6条，法院强制解除合同。其判决既不合法（以判决形式解除合同于法无据），又违反逻辑上三段论的裁判方法。该案显示法院的司法权在实际运作中能动性极大，不仅可任意决定解除合同的条件，而且可以任意决定解除合同。

二审法院判决基本思路如一审，从审查上诉人冯玉梅的要求履行的反对意见开始，“巧妙”地适用合同法第110条的规定，认为要求继续履行费用过高，可用其他责任方式替代履行。此案被“挪用”第110条，耐人寻味。第110条的性质，不是合同解除的规范，更不是合同解除权行使之规范，而是违约责任或替代履行的规范。第110条是适用于违约责任的条款，该条内容可分为两部分，一是一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行；二是有三种情形之一的除外，可以改用其他责任方式：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。而本案查明的事实，并不能涵摄于该条款下。理由是，合同解除并非违约责任形式。须知，本案是债务人诉债权人解除合同，不想继续履行债务，而且无事实和法律依据，而不是债权人诉债务人请求继续履行而本案不适于继续履行。不知一、二审判决是有意忽视还是无意忽视了本案诉的性质（是变更之诉，不是给付之诉），以致如此推理和判断。

两审判决还有一个特别之处，就是判决支持债务人的请求，解除合同，并向债权人承担其他责任，即使债权人没反诉、没请求。二审判决的解释是，此举有利于公平合理地解决纠纷，也使当事人避免了诉累。这里如果单从法院解纷止争的司法功能上看，也许说得通，但从具体案件的裁判规则上说，它超范围、超职权裁判，有违合同法第97条的规定，有违司法正义。

本案的案情与判决让人联系到英、美经济分析法学派的有效益违约理论。[1]但其并非法律学说，更非法律依据。合同解除权的发生及其行使有其法律构成要件，应严格执法，有法必依。如果法院以国家权力司法权在正义名义下，不当介入市民社会，介入合同自治的私法领域，可能会破坏市民社会的自律性、合同的正义性，影响司法的公正性。

                                   ———————摘自王科峰硕士论文《论合同解除权之行使》，本网首发，转载时请注明出处和作者。