案情
2007年12月3日，房主孙某之女李某代孙某与买方张某，以及房产买卖经纪人赵某三方签订《房屋买卖合同》，合同约定了房屋的位置、面积、产权、价格、定金、甲乙丙三方的权利和义务、违约责任和争议解决方式，以及补充条款等。在三方签订合同前，李某出示了房产证、身份证、房屋钥匙等证物；并且李某带着赵某、赵某带着张某已经分别看了房屋。签订合同的当日，张某向孙某交付定金二万元，由李某代收。为便于合同顺利履行，李某的父母全权委托赵某代办房产过户等事项，12月8日，李某的父母和赵某三人在原北京市公证处办理了公证手续。当时，李某的母亲出示了身份证、户口本、结婚证、房产证，李某的父亲出示了军官证。在公证员面前，李某的父母二人对赵某签署了授权委托书四份，委托期限为45天。12月12日，李某向赵某要回了领取公证书的条子。12月15日李某对赵某说房子不卖了。后张某与李某电话联系，李某仍说不卖了，因为她怀疑张某不是真正的买家，担心她家的房子有转手的可能。买方张某见买房不成，就要求卖方孙某双倍返还定金并赔偿其他损失，卖方拒绝，因此酿成纠纷。
2007年12月19日，原告张某委托王科峰律师代理其诉被告孙某、李某房屋买卖合同纠纷一案。2008年1月6日，北京市某区人民法院立案受理此案。2008年3月10日，某区人民法院公开开庭审理本案。庭审时，原告主张三方合同依法成立生效，并且乙方依约向甲方交付了定金，甲方拒绝出售房屋属于严重违约，依照合同法的有关规定，被告应当承担相应的违约责任。被告孙某的代理人辩称，孙某不知道该合同，也没收到原告交付的定金，因此其主张合同无效，不应双倍返还定金，更不应赔偿损失。被告李某辩称，原告知道房屋不是本人的，本人也没有代理权，因此所签订的合同无效，仅同意返还所收去的两万元。经过庭审的原告及代理人举证、被告及代理人质证等法庭调查和辩论等程序，主审法官查清了房产买卖扑朔迷离的案情，查明了本案的基本事实，并查明被告孙某已把房屋转卖给他人，据此认为被告涉嫌一房二卖，其主张合同无效的理由不成立。庭审后，经过主审法官做工作，双方达成和解协议。第二天，被告把买卖房屋的定金双倍返还给原告四万元，并赔偿原告损失5000元；原告申请撤诉，案结事了。这样一场民事纠纷被成功化解。
本案双方争议的焦点主要是:一是本案争议的房屋买卖合同是否有效？二是被告李某的代理行为是否有效？关于合同是否成立生效，主要看李某有无代理权，或者相对人张某是否有理由相信行为人李某有代理权。判断李某有无代理权，一看其有无被代理人的授权委托书；二看是否有被代理人的口头同意或认可，这点本案原告很难举证证明。但原告举证证明了其有理由相信行为人李某有代理权，被法官采信，原告在律师的帮助下因此赢得了诉讼。
相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第四十四条第一款 ：依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2009-5-4
