关于租赁农村土地的法律分析意见

壹、问题描述：关于我公司租赁某村土地的相关问题

我公司拟向顺义区X镇X村村委会（以下简称村委会）租赁400亩土地用于建设都市农业示范园，根据与村委会的沟通，现将土地的有关情况陈述如下：

1、公司拟租赁的土地为“集体所有的林业用地”（目前地上已无林木，种植的玉米），但村委会不能提供林权证，无法证明土地的权属，也不能提供该土地原来种植的林木属于何种类型（如防护林、用材林、经济林等）。

2、公司拟以租赁的方式取得该土地使用权。

3、据村委会介绍，顺义区规定该类土地（林地）的使用年限为30年，目前村委会还有21年的权利（但无文件证明）。

4、村委会表示该土地租赁合同由三分之二的村名代表签字同意并经镇政府盖章即可，无需办理其他相关手续。

鉴于我公司计划在该拟租土地上进行大额投资，因此请贵所就以上信息提出专业意见，谢谢。

北京XXX公司

2008年9月8日

贰、法律意见

北XXX公司：

北京市盈科律师事务所（以下称“本所”）就北京XXX公司拟取得北京市顺义区X村土地使用权之事宜，依据贵司提供的信息及陈述的情况进行法律分析，并经本所律师集体讨论研究，结合我国现行法律法规，提出如下初步法律分析意见及建议，供贵司决策时参考。

一、基本事实

根据贵公司“关于我公司租赁X村土地的相关问题”函件中的陈述以及贵我双方会商的结果，我们可以确认问题的是：1、目标土地权属及利用现状等需要查明；2、目标土地性质也许搞清，是否林地或其他用地；3、贵司取得土地使用权的方式拟定为出租方式，承包是否可行。

二、初步法律分析

1、该土地权属问题。

经我们与北京市国土资源局了解，北京市范围内的集体所有土地存在尚未办理集体所土地所有权证的现象。鉴于村组织无法提供相关的土地权属证书，因此，该土地的权属情况有待与国土资源部门等部门进行核实。

2、土地性质问题。

鉴于村组织陈述该土地为林地性质，依据《森林法》第十五条的规定，森林、林木、林地使用权可以依法转让，但不得将林地改为非林地。鉴于公司的经营项目可能为种植瓜果蔬菜，因此，公司的经营产品可能为非林木，因此，公司的经营目的与该法律规定存在冲突。

3、贵司取得土地的方式问题。

1）依据《土地承包法》的规定，若目标土地是属于国家所有依法由农民集体使用的土地，该土地可以由非集体经济组织成员（包括单位和个人）进行承包。

2）依据《土地承包法》第32条的规定，若目标土地是属于集体所有且已经发包过的土地，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。公司可以从农村土地承包人处取得承包经营权。

3）若承包人已将已承包土地交由集体经济组织同意经营管理，可以由集体经济组织代其行使承包土地的二次流转权，包括土地的转包、出租、互换、转让等权利。

综上所述，我们认为，如果目标土地属于集体所有或者国家所有交由集体使用土地，那么按照法律规定贵公司可以采取承包的方式，取得土地承包经营权。如果目标土地属于集体所有的耕地、林地、草地等，那么按照法律规定贵公司可以采取租赁的方式从土地承包户或代承包户行使权利的集体组织（村委会）手中取得土地使用权，该权利属于合同债权，受《合同法》的保护。

三、风险提示

1、所有权与使用权不明确的风险

权属不明确的法律后果会造成贵公司签署的承包合同或租赁合同属于无效合同或效力待定的合同，从而带来投资损失和预期利益的损失。

2、土地用途不明确的风险

土地用途不明确的法律后果会造成贵公司在实际利用目标土地中，采取的方式与原土地用途不符，从而造成承包合同或租赁合同无效，并且还可能相关部门予以处罚。

3、有无承包人不明确的风险
目标土地是否经过承包不明确的法律后果同样会造成贵公司签署的承包合同或租赁合同属于无效合同或效力待定的合同，从而带来投资损失和预期利益的损失。

4、其他风险防范，需要进一步调查了解后，再提出针对性的法律意见和建议。

四、参考法律法规

1、土地管理法及其实施条例

2、农村土地承包法及实施办法

3、民法通则

4、森林法及其实施细则

5、最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释

7、物权法

8、合同法

9、其他规定

以上分析及建议，仅供贵司参考。

顺颂商祺！

北京市盈科律师事务所

  律师:王科峰、钱钧、付晓东

2008年9月10日

(注:为了给客户保密,本文隐去了相关单位真实的名称)