为中国楼市“安装”法律框架

中国今年春季宣布新《物权法》时，海内外人士评价最多的都是这部法律在意识形态和政治方面的意义。而它对于中国规模巨大的房地产行业的根本影响，却在很大程度上被忽略了。

不可否认，自上世纪80年代初首次改革土地使用规定以来，中国房地产市场就一直需要一个清晰的法律框架。近年来，中国经济的巨大增长，带来了全国各地房地产开发的繁荣局面。

这些开发项目从面向普通大众的购物中心，到为新生代超级富豪的别墅群，应有尽有。在这种令人头脑发热的环境下，数额庞大的国际资本已通过德意志银行(Deutsche Bank)、高盛(Goldman Sachs)和摩根士丹利(Morgan Stanley)等大型机构运作的投资基金涌入中国。

这部法律可能会对所有这些投资产生长期影响，但这部《物权法》在10月份开始实施时，能否提供投资者和开发商所希望的稳定性，目前还远不能明确。

从开发商的角度来看，目前的法律存在诸多不足。尽管近年来中国房地产市场显著增长，但相关的法律框架缺乏明晰和连贯。特别是人们普遍认为，所有权、土地使用权和抵押规定较为随意、限制性强，甚至就不存在。此外，注册流程过于繁复，同时缺乏连贯性。

新《物权法》承诺，要纠正其中许多不足之处。土地使用权将进行延期，所有权将得到更有力的法律保护，而抵押贷款的参数范围也将扩大。不过，在如何兑现土地使用权方面的承诺含糊不清，使得房地产开发商在进行准备前不得不谨慎等待。

此前，住宅地产项目的土地使用权限为70年，而商业地产项目为40年。新的法律将允许这些使用权在到期时加以延长，但可以延长多久并不明确。预计住宅地产项目的第二段使用期将为70年，但对于商业地产，有人猜测延长的时期可能只有5年，并且要得到政府部门的重新评估。这可能给酒店等企业带来问题，它们将难以安排出售融资或重新装修融资，因为这些融资通常要以土地使用权作为担保。

而另一个需要明确的问题是，当地及地区政府将如何处理土地使用权的延期流程。我们有理由相信，在制定延期条款和条件时，这些政府可能会收取额外的费用。从短期来看，这些问题得到解决的可能性很小，因为商业地产的第一轮延期要到20年以后。

今年10月份，当新《物权法》开始生效时，许多方面的问题将在实施中得以明确。从短期看，对开发商而言，该法无疑代表着法律体系长足的进步。不过，决定中国房地产开发商及投资者长期前景的，将是土地使用权延期的细节问题。当这些问题明朗的时候，对房地产开发商或投资者来说，中国房地产市场肯定会是一个有趣的市场。

本文作者是众达律师事务所(Jones Day)驻北京合伙人，是众达大中华区建筑执业部门的主管。

译者/刘彦